Tout savoir sur l’investissement en Nue-propriété

La définition de la nue propriété

Au sens juridique du terme, le principe du démembrement de propriété repose sur la dissociation du droit de propriété entre l’usufruit et la nue-propriété pour une durée temporaire et contractuelle de 15 à 17 ans.

L’investissement en nue-propriété permet donc d’acquérir un bien avec une décote de 40 à 44 % par rapport au prix de la pleine propriété. En contrepartie, l’investisseur n’a pas la jouissance du bien pendant toute la période du démembrement (elle revient à un bailleur institutionnel pendant 15 à 17 ans). Cela permet donc de se constituer un patrimoine immobilier en zone tendue à moindre coût.

La valorisation de la nue-propriété découle directement de deux éléments :

  • La durée du démembrement
  • L’estimation du bien en pleine propriété

À qui s’adresse la nue-propriété

✅ La nue-propriété s’adresse aux 25-40 ans.
Car ils ont un attrait pour l’immobilier et une capacité d’épargne potentiellement importante. Et souhaite se constituer un patrimoine immobilier sans charge ni souci de gestion.

✅ La nue-propriété s’adresse principalement aux 40-60 ans.
Car ils souhaitent préparer leur retraite en bénéficiant de revenus complémentaires à terme. Ils désirent également bénéficier d’une réduction de leurs impôts fonciers.

✅ La nue-propriété s’adresse également aux 60 ans et plus.
Car ils souhaitent transmettre un patrimoine à moindre coût et souhaitent réaliser un investissement immobilier hors Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Les avantages de l’investissement en nue-propriété

  • Il n’y a aucun aléa locatif pendant toute la durée du démembrement.
  • Il n’a aucune fiscalité sur le bien démembré, ni IR, IFI, CSG-CRDS, taxe foncière.
  • Cela permet de se constituer un patrimoine de manière responsable dans des zones aidées par l’État.
  • La récupération du logement se fait en bon état d’usage et d’habitabilité immédiate.
  • La rentabilité triple nette de l’investissement est de 3,47 % par an à immobilier constant (hors revalorisation immobilière) pendant la durée du démembrement.
  • L’investissement est liquide, en effet Nue-Pro Select peut se charger pour vous à n’importe quel moment du démembrement de la revente de votre investissement sur un marché secondaire très dynamique.
  • Il permet de transmettre son patrimoine en bénéficiant d’une assiette réduite (transmission de la seule nue-propriété) et d’un barème fiscal favorable pour un bien grevé d’un usufruit à durée fixe (art. 669 II CGI).

Le schéma type d’un investissement en nue-propriété

Le schéma représente ici un démembrement classique comme il est pratiqué hors de Paris et Région Parisienne.


Ce schéma est conseillé par les notaires de France : durée de 15 ans avec une clé de répartition de 60% pour la nue-propriété (investisseur) et de 40% pour l’usufruit (bailleur institutionnel). Le démembrement sur Paris et Région Parisienne est couramment pratiqué sur une durée plus longue de 17 ans car le coût du foncier est bien plus important que partout ailleurs en France.


Il s’effectue avec une clé de répartition de 56% pour la nue-propriété et de 44% pour l’usufruit. Cela permet à l’investisseur d’acquérir son bien immobilier avec une décote encore plus importante.

Les opportunités de la fin du démembrement pour un investisseur

Au terme du démembrement de propriété, l’investisseur va alors récupérer automatiquement la pleine propriété de son bien, il peut alors :

  • Habiter son bien et jouir d’un emplacement patrimonial
  • Louer son bien sur le marché et profiter des loyers perçus
  • Revendre son bien sur le marché et réaliser une plus-value peu taxée

Selon le profil de l’investisseur lors de l’acquisition du bien, toutes ces options sont possibles au terme du démembrement.

Qui entretient le bien pendant la durée du démembrement

Pendant toute la durée du démembrement du bien, tous les travaux sont uniquement à la charge de l’usufruitier :


De plus, à l’expiration de l’usufruit, l’usufruitier s’oblige à remettre le bien en bon état d’entretien et d’habitabilité immédiate.

Par « bon état d’usage et d’habitabilité immédiate », il faut notamment entendre un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il doit effectuer les travaux nécessaires au plus tard dans le mois suivant l’expiration de l’usufruit. L’usufruitier s’oblige également à procéder à la mise aux normes des installations si celles-ci sont devenues exécutoires.
Le tout, afin que les appartements puissent être occupés ou donnés en location par le nu-propriétaire devenu plein propriétaire sans travaux préalables.

Exemple d’un investissement en nue-propriété

Exemple d’un investissement immobilier réalisé en nue-propriété :

Monsieur Durand se porte acquéreur d’un appartement de 45 m2 en nue-propriété à Lyon. La durée du démembrement étant de 15 ans, il profite d’une décote de 40 %, valorisant donc la nue-propriété à 60% de la valeur de la pleine propriété.

– M. Durand achète un appartement de 45 m2 en nue-propriété pour 180 000 €. Le bien en pleine propriété a une valeur de 300 000 €. Pour un démembrement sur 15 ans la valeur de la nue-propriété est de : 60 % x 300 000 € = 180 000 €

– Pendant les 15 ans M. Durand n’a pas la jouissance du bien : ni revenu, ni possibilité de l’occuper. En contrepartie il n’a aucune charge, ni impôt, ni travaux, rien à débourser. La gestion et l’usage du bien reviennent au bailleur institutionnel pendant toute la durée du démembrement.

– Après 15 ans de démembrement, M. Durand récupère son appartement sans aucun frais. Il peut donc, le vendre, l’habiter ou le louer. Le bailleur a l’obligation de restituer l’appartement en bon état d’usage et d’habitabilité immédiate.

– M. Durand a protégé et fait fructifier son patrimoine sans aucun problème de gestion. Il est pleinement propriétaire d’un bien de 300 000 €, valeur à laquelle il faut ajouter la revalorisation sur 15 ans.

Exemple d’un calcul d’une revente d’un bien récupéré au terme de l’investissement en nue-propriété :

Si l’investisseur souhaite revendre son bien au terme du démembrement, la valeur d’acquisition retenue est la valeur pleine-propriété du bien au moment de l’achat et non sa valeur en nue-propriété.

Achat de la nue-propriété d’un bien pour un montant de 60 000 € alors que la valeur en pleine-propriété est de 100 000 €. Au terme du démembrement (15 ans dans ce cas), l’investisseur revend son bien 130 000 €.
Le calcul de la plus-value se fait de la manière suivante :

130 000 € – ((100 000 € (et non 60 000 €) + frais d’acquisition à 2,5 % donc 1 500 €) = 28 500 €.
À cela, il faut prendre en considération les abattements liés à la durée de détention du bien immobilier :

Plus-value brute = 28 500 €
Abattement pour durée de détention (15 ans) : 28 500 € – 60 % = 11 400 €

Impôt sur la plus-value : 11 400 € x 19 % = 2 166 €

Prélèvements sociaux :
> 28 500 € – 16,5 % (abattement pour la durée de détention (15 ans)) = 23 797,5 €
> 23 797,5 € x 17,2 % (taux des prélèvements sociaux) = 4 093,17 €

Au final, l’investisseur devra s’acquitter de : 2 166 € + 4 093 € soit 6 259 €
Pour une plus-value perçue de 68 500 € (130 000 € – 61 500 €).

Nue-Pro Select, acteur de référence depuis 7 ans

Nue-Pro Select est un des seuls acteurs indépendants et dédié sur le marché du montage et de la commercialisation d’opérations en démembrement de propriété. Depuis 2012, nous mobilisons notre savoir-faire et notre expertise pour vous permettre de réaliser un investissement de qualité. Au travers de nos critères de sélection et de nos paramètres de montage.

Notre activité, qui engage nos clients sur le long terme (15 à 17 ans), doit s’exercer dans un parfait climat de confiance. Tous les atouts et valeurs qui composent notre entreprise, performance, expertise, pertinence, responsabilité et solidarité contribuent à la sérénité de nos clients.

Voici nos valeurs :

  • Respect de la clé de partage
  • Sélection stricte d’opérations de qualité
  • Proximité avec nos partenaires
  • Accompagnement tout au long du démembrement


Voici quelques chiffres de notre activité :

  • 180 lots et + commercialisés par an
  • 100 partenaires bailleurs institutionnels, promoteurs et conseillers nous font confiance
  • 20 communes dont Paris, la 1e et 2e couronne parisienne et la région lyonnaise
  • 600 appartements livrés en zones tendues
  • 2 000 personnes logées à proximité de leur lieu de travail en s’appuyant notamment sur des partenariats avec des bailleurs institutionnels et Action Logement

 

L’investissement immobilier en nue-propriété vous intéresse ?
N’hésitez pas à solliciter notre équipe commerciale au 01 44 26 27 21, sur contact (at) nue-proselect (point) fr ou directement par chat en cliquant sur la bulle en bas à droite de votre écran.

➡️ Consultez également tous nos programmes en cours de commercialisation en nue-propriété.

 

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