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[Fiche] Toutes les réponses à vos interrogations concernant un investissement en nue-propriété

le 31/03/2019

L’investissement en nue-propriété suscite beaucoup d’interrogations.
Cette fiche a été créée en vue de répondre aux principales interrogations que nous avons rencontrées depuis 2012. Nous avons tâché en 11 points de vous apporter les réponses les plus exhaustives possibles.

 

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➡️ Point n°1 : Je ne souhaite pas investir dans du logement social

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, il existe différentes catégories de logements « sociaux » :

PLAI : logements destinés à une personne ayant un revenu annuel maximum de 13 050€*
PLUS : logements destinés à une personne ayant un revenu annuel maximum de 23 721€*
PLS : logements destinés à une personne ayant un revenu annuel maximum de 30 360€*
*revenus fiscaux de références N-2 pour une personne vivant en IDF.

Les opérations réalisées par Nue-Pro Select sont destinées à des personnes rentrant dans la catégorie de revenus PLS. Les locataires sont donc principalement des cadres moyens et des fonctionnaires. Depuis peu, Nue-Pro Select a lancé des opérations en logements intermédiaires (LI) dont les locataires ont des revenus sensiblement équivalents aux plafonds de ressources en investissement loi PINEL.

 

➡️ Point n°2 : Cet investissement va me demander un effort d’épargne important alors que je ne vais pas percevoir de loyer

Un investissement en nue-propriété nécessite un effort d’épargne plus conséquent qu’un investissement locatif classique du fait de l’absence de loyer. Néanmoins, un emprunt bancaire sera contracté uniquement pour la valeur de la nue-propriété. Soit environ 60% de la valeur réelle du bien immobilier. Tout en sachant que les intérêts de l’emprunt contracté pour acquérir la nue-propriété sont déductibles des éventuels revenus fonciers dont dispose l’acquéreur. L’investissement en nue-propriété permettra donc à l’investisseur d’accroître son patrimoine immobilier tout en diminuant son imposition sur ses revenus fonciers.

Par ailleurs, l’investisseur n’aura aucune dépense supplémentaire pendant 15 ans (contrairement à un investissement locatif classique) car toutes les charges, impôts, taxes, travaux incombent à l’usufruitier. Au final, la rentabilité du projet est généralement très intéressante sur un investissement en nue-propriété car il offre un TRI triple net (hors IFI, IR et taxe foncière) de 3,47% par an (hors revalorisation immobilière).

L’investisseur achète un certain confort et une tranquillité de gestion. Cela lui permet également d’acquérir un bien immobilier dans un secteur qu’il n’aurait peut-être pas pu s’offrir en pleine-propriété et donc d’accéder à un marché dit « patrimonial ».

 

➡️ Point n°3 : Je ne veux pas bloquer mon argent pendant 15 ans

Contrairement à un investissement de type PINEL, l’investisseur nu-propriétaire n’est pas tenu de garder son bien pendant la durée annoncée. Il n’y a aucune durée de détention minimum. En effet, il a la possibilité de revendre la nue-propriété de son bien avant le terme sans être pénalisé et sans l’accord de l’usufruitier. D’autant plus qu’il existe un marché secondaire très attractif car de nombreux investisseurs cherchent à acquérir la nue-propriété d’un bien sur une durée plus courte. Le bien reste donc relativement liquide.

Nue-Pro Select se charge de ré-estimer la valeur de la nue-propriété et vous accompagne si besoin dans la revente. Cette estimation prend en compte la récupération automatique de l’usufruit, ainsi que la revalorisation du bien par un expert.

 

➡️ Point n°4 : L’immobilier est aujourd’hui trop taxé

Lorsque l’investisseur acquiert la nue-propriété en mobilisant des fonds propres, la valeur du bien immobilier n’est pas prise en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pendant toute la durée du démembrement. C’est aujourd’hui un des seuls investissements immobiliers qui ne rentre pas dans l’IFI. De plus, si l’investisseur décide de transmettre via une donation son bien avant le terme du démembrement, le bien ne sera pas non plus comptabilisé dans l’IFI de la personne ayant jouit de la donation. Si l’acquéreur contracte un prêt pour son acquisition, alors la valeur prise en considération sera uniquement la valeur du capital déjà remboursé.

Cela permet donc à un investisseur de se constituer un patrimoine immobilier en n’étant pas ou peu taxé.

IFI
Taxes (foncière, habitation, etc.)
Revenus fonciers
Frais de notaire (uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété)

 

➡️ Point n°5 : Le bailleur constate-t-il les malfaçons lors de la réception de l’appartement ?

Le bailleur institutionnel est un professionnel de l’immobilier. Il se doit de réceptionner les appartements de la même manière qu’un particulier. Sachant que les travaux d’entretien, les gros travaux et les remises aux normes sont à sa charge, il serait préjudiciable pour l’usufruitier de ne pas profiter de la garantie de parfait achèvement.

Il a donc tout intérêt à constater les malfaçons dès le début afin de profiter de la garantie de parfait achèvement plutôt qu’augmenter le coût des travaux d’entretien, remises aux normes, etc.

 

➡️ Point n°6 : Et si le promoteur fait faillite ?

Nue-Pro Select sélectionne des promoteurs de confiance. Une garantie financière d’achèvement (GFA) est également demandée pour toutes nos opérations en VEFA.

En cas de faillite du promoteur, un établissement financier ayant délivré la GFA entre en action pour assurer le paiement des entreprises réalisant les travaux et assurer l’achèvement de l’immeuble.

 

➡️ Point n°7 : Et si le bailleur fait faillite ?

Nue-Pro Select sélectionne des bailleurs institutionnels solides qui disposent d’un parc immobilier conséquent. Ils sont majoritairement issus du Groupe Action Logement et/ou indirectement liés à l’Etat français. Le risque de faillite est donc très limité.

En cas de faillite, Nue-Pro Select mettrait en place les démarches auprès d’autres bailleurs pour reprendre la gestion des biens. En cas de non reprise, le nu-propriétaire deviendra alors plein propriétaire. Un avantage pour lui car il aurait acheté son bien avec une décote de 39% à 44% et bénéficierait également des loyers.

Jusqu’à aujourd’hui, aucune opération de démembrement de propriété n’a subi de faillite d’un bailleur.

 

➡️ Point n°8 : Comment puis-je être sûr que le locataire aura quitté les lieux au terme du démembrement ?

Selon l’article L253-3 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), tout bail conclu par l’Usufruitier devra expressément indiquer, de manière apparente, le statut juridique du logement, préciser le terme ultime du contrat et reproduire les termes des articles L253-5 à L253-7 du CCH. Conformément aux dispositions de l’article L411-3 du CCH, les logements dont l’usufruit a été détenu temporairement par les organismes d’habitation à loyer modéré ne sont plus soumis aux règles d’attribution ni au droit au maintien dans les lieux après extinction de l’Usufruit.

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l’article L253-4 du CCH, tout bail d’habitation conclu par l’Usufruitier prend fin de plein droit au plus tard à la date de l’extinction des droits d’usufruit sur le logement loué et les dispositions des 2èmes à 4ème alinéas de l’article 595 du Code Civil ne s’appliquent pas à de tels baux.

Un an avant le terme du démembrement, une communication est mise en place entre le bailleur usufruitier et l’investisseur nu-propriétaire. Le nu-propriétaire est tenu d’informer l’usufruitier de sa décision de vendre, d’habiter ou de louer l’appartement au maximum 6 mois avant l’extinction de l’usufruit (article L253-5 CCH).

 

➡️ Point n°9 : Dans quel état vais-je retrouver mon bien ?

À l’expiration de l’usufruit, l’usufruitier s’oblige à remettre le bien en bon état d’entretien et d’habitabilité immédiate. Par « bon état d’usage et d’habitabilité immédiate », il faut notamment entendre un logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Il doit effectuer les travaux nécessaires au plus tard dans le mois suivant l’expiration de l’usufruit. L’usufruitier s’oblige également à procéder à la mise aux normes éventuelles des installations si celles-ci sont devenues exécutoires.
Le tout, afin que les appartements puissent être occupés ou donnés en location par le nu-propriétaire devenu plein propriétaire sans travaux préalables.

 

➡️ Point n°10 : Tous les investisseurs risquent de vendre leur bien au terme du démembrement et faire chuter la valeur de mon appartement

La majorité de nos opérations sont des opérations à taille humaine (entre 15 et 30 appartements). Le nombre de revente au terme sera donc potentiellement limité. De plus, la plupart des investisseurs souhaitent profiter de l’avantage de la transmission ou bien générer des compléments de retraite à terme.

L’objectif principal des investisseurs est donc rarement la revente au terme.

 

➡️ Point n°11 : Si j’achète avec une décote, je risque de payer une plus-value importante au terme

Si l’investisseur souhaite revendre son bien au terme du démembrement, la valeur d’acquisition retenue est la valeur pleine-propriété du bien au moment de l’achat et non sa valeur en nue-propriété.

Exemple :

Achat de la nue-propriété d’un bien pour un montant de 60 000 € alors que la valeur en pleine-propriété
est de 100 000 €. Au terme du démembrement (15 ans dans ce cas), l’investisseur revend son bien 130 000 €.

Le calcul de la plus-value se fait de la manière suivante :

130 000 € – ((100 000 € (et non 60 000 €) + frais d’acquisition à 2,5 % donc 1 500 €) = 28 500 €.
À cela, il faut prendre en considération les abattements liés à la durée de détention du bien immobilier :

Plus-value brute = 28 500 €
Abattement pour durée de détention (15 ans) : 28 500 € – 60 % = 11 400 €

Impôt sur la plus-value : 11 400 € x 19 % = 2 166 €

Prélèvements sociaux : 28 500 € – 16,5 % (abattement pour durée de détention (15 ans)) = 23 797,5 €
: 23 797,5 € x 17,2 % (taux des prélèvements sociaux) = 4 093,17 €

Au final, l’investisseur devra s’acquitter de : 2 166 € + 4 093 € = 6 259 €
Pour une plus-value perçue de : 130 000 € – 61 500 € = 68 500 €

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