Avis d’experts

Point fiscal sur les donations en Nue-Propriété

le 22/01/2019

Transmission : le gouvernement lève l’ambiguïté sur le transfert de nue-propriété

La nouvelle définition de l’abus de droit ne remet pas en cause le démembrement de propriété !

Une affaire fiscale qui aura fait couler beaucoup d’encre en seulement quelques semaines. Beaucoup de bruit pour rien ?

Finalement, contrairement aux inquiétudes récemment exprimées, la nouvelle définition de l’abus de droit fiscal ne remet pas en cause le démembrement de propriété qui est d’ailleurs encouragé pour préparer sa succession et favoriser la solidarité intergénérationnelle. C’est ce qui est affirmé, dans un communiqué publié le 19 janvier dernier par le ministère de l’action et des comptes publics. Consulter le communiqué de presse du Ministère >

Rappelons que l’abus de droit est un dispositif qui permet à l’administration fiscale d’écarter certains actes en les rendant inopposables.
Il concerne les actes ayant un caractère fictif ou ceux inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales de l’intéressé (fraude à la loi). Dans ce dernier cas, seules les opérations à but «exclusivement fiscales» étaient sanctionnables.

⚠️ Pour finir rappelons que cela concerne la transmission fictive de la nue-propriété et ne remet pas en cause l’investissement en nue-propriété.


Fort de cette clarification de la part de Bercy, l’investissement en nue-propriété garde tout son intérêt :

✅ Réaliser un investissement immobilier ne rentrant pas dans l’assiette taxable de l’IFI.
✅ Aucun revenu foncier n’est perçu par le nu-propriétaire, ce qui signifie également, aucune imposition.
✅ La possibilité de se constituer un patrimoine. Un bien remis en bon état d’usage et d’habitabilité par l’usufruitier au terme du démembrement.
✅ Acquérir la nue-propriété, c’est devenir propriétaire d’un bien immobilier en bénéficiant d’une décote du prix d’achat allant de 39% à 44%.
✅ Être nu-propriétaire, c’est bénéficier d’une tranquillité de gestion pendant 15 à 17 ans. La gestion, l’entretien, ainsi que les taxes et frais afférents au bien acquis (taxe foncière, travaux, etc.) étant à la charge de l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement.
✅ La possibilité de déduire les intérêts d’emprunts générés par l’achat à crédit de la nue-propriété, des autres revenus fonciers existants ou à venir.