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13 avril 2018

Tout savoir sur la clé de répartition

Clé de répartitionL’argument numéro un pour vendre le démembrement temporaire d’un bien entre nue-propriété et usufruit tient en un mot : la décote. Pour un investisseur, la différence entre la valeur d’un bien en pleine propriété et son prix s’il est acheté en nue-propriété est particulièrement alléchante. Reste à le rassurer sur le sérieux et la fiabilité de cette décote.

Sérieux, cohérence et confiance

En d’autres termes, l’acheteur ne doit avoir aucun doute sur le mode de calcul de sa future acquisition. C’est là qu’intervient un outil essentiel pour gagner et mériter sa confiance : la clé de répartition. C’est tout simplement un pourcentage que l’on applique à la valeur de marché d’un bien. Prenons l’exemple d’un logement de 100 000 € en pleine propriété. En le démembrant sur 15 ans, sa clé de répartition est de 60% ; sa valeur en nue-propriété est donc de 100 000 € x 0,6, soit 60 000 €.

En toute logique, ce pourcentage varie en fonction de la durée du démembrement : plus l’acquéreur devra attendre pour récupérer son bien en pleine propriété, plus la clé de répartition baissera et donc plus la décote sera forte. C’est parfaitement normal : si la durée du démembrement passe par exemple de 15 à 20 ans, le nu-propriétaire devra patienter 5 ans de plus avant de pouvoir habiter le bien ou en tirer des loyers, ou encore le revendre. Il est généralement admis les clés de répartition suivantes : 60% pour une durée de 15 ans, 58% pour 16 ans, 56% pour 17 ans et ainsi de suite jusqu’à… 50% pour 20 ans. Il est très important de veiller au bon respect de ces clés de répartition, gage de cohérence et de transparence. Pour notre part, c’est ce que nous faisons sur chacune de nos opérations : c’est très apprécié par nos partenaires conseillers et leurs clients.

Un outil de prospective

La clé de répartition est aussi éminemment stratégique dans le sens où elle est déterminante pour calculer le taux de rentabilité interne (TRI) d’une acquisition. Reprenons notre investisseur qui a acheté un bien démembré pour 15 ans avec une clé de répartition de 60%. Durant cette période, s’il ne touche aucun revenu, il n’a pas non plus d’impôt ni de charge à payer. In fine, le TRI de son bien est de 3,47% hors économie d’impôt et revalorisation immobilière. Par contre, si la clé de répartition passe à 65%, le TRI chute à 2,91%… D’où l’importance de veiller au bon respect des clés de répartition lors d’un investissement en nue-propriété.

Il reste un dernier aspect de la clé de répartition à connaître : elle sert à projeter le prix pleine propriété d’un bien démembré. Démonstration avec notre acheteur qui acquiert pour 60 000 € un bien en nue-propriété dont la clé de répartition était de 60% (soit un facteur de 0,6). Il suffit de diviser le montant qu’il a investi par cette clé – soit 60 000 divisé par 0,6 – pour trouver le prix pleine propriété : 100 000 €. C’est important dans le cadre d’un programme afin d’avoir une lecture juste des prix proposés. Par exemple, afficher un prix projeté en pleine propriété à 10 000 €/m2 associé à un horizon d’investissement de 15 ans mais avec une clé de partage de 65 % doit interroger sur la notion de juste prix et de rentabilité. Effectivement, si la clé de partage avait été de 60 % (comme cela devrait être le cas pour respecter un TRI), on arriverait à un prix projeté en pleine propriété à 10 833€ et non plus 10 000 €, soit un prix bien supérieur au marché. On comprend ici que la clé de partage de 65% a été retenue pour afficher « artificiellement » un prix dans le marché.

Concrètement, un appartement en nue-propriété acquis à 100 000 € pour une durée de démembrement de 15 ans avec une clé de partage à 65% et sans tenir compte d’une revalorisation immobilière ni de l’inflation donnera un prix en pleine propriété à 15 ans de 307 700 €. Si la clé de partage retenue avait été de 60%, alors nous aurions eu un prix à 15 ans de 333 333 € soit une différence de 25 633 €. On comprend ainsi mieux pourquoi il est important de veiller au bon respect de la clé de répartition qui a un impact direct sur le prix en pleine propriété et donc sur la plus-value latente lors d’une éventuelle revente à terme.

 

Adrien Poillot

Directeur Associé – Nue Pro Select

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