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8 avril 2013

La Nue Propriété épargnée par la fiscalité sur les cessions d’usufruit temporaire.

Dorénavant, et à compter du 14 novembre 2012, les cessions d’usufruit temporaire seront imposées non pas au titre des plus-values, mais au titre des revenus catégoriels auxquels ils se rattachent (revenus fonciers pour les cessions d’usufruit portant sur des biens immobiliers, revenus mobiliers pour les cessions portant sur des valeurs mobilières). Régime d’imposition nettement moins favorable !

On a pu craindre que la cession de l’immeuble par le plein propriétaire à deux personnes juridiques qui acquièrent un bien en démembrement c’est à dire l’investissement en nue-propriété soit visée.  Pour Pierre Fernoux, spécialiste reconnu de la cession d’usufruit temporaire, il n’en est rien. Le projet de loi de finances rectificative précise clairement dans les motivations des modifications proposées que « les montages visés… permettent aux contribuables de faire échapper à l’impôt sur les revenus procurés par le bien sur toute la durée de l’usufruit par le bien sous-jacent, tout en percevant immédiatement ces mêmes revenus et en restant propriétaire dudit bien »

Aucun doute n’est possible. Ces nouvelles dispositions fiscales ne peuvent pas s’appliquer à l’achat en démembrement de propriété. Le cédant de la pleine propriété ne s’est pas placé dans le schéma d’optimisation fiscale visé par le législateur. Il n’envisage pas de se retrouver propriétaire du bien à l’arrivée du terme de l’usufruit. Comment lui imposer un régime fiscal qui ne le concerne pas, et qui concerne les cessions « isolées » de l’usufruit ?

C’est l’argumentation retenue par Me Sylvie Lerond et Me Grégory Dumont : « La situation dans laquelle le propriétaire qui envisage une cession de son bien en pleine propriété mais qui cède distinctement l’usufruit à A et la nue-propriété à B. B ayant vocation à devenir plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit, n’est pas à notre avis visée. En effet dans cette hypothèse le cédant a cédé sa pleine propriété et non uniquement un usufruit temporaire. En outre il s’est dessaisi de manière définitive, contrairement au schéma susvisé ou le cédant redevient plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit. On comprendrait dès lors mal pourquoi le cédant serait sanctionné fiscalement à raison de cette cession »

Compte tenu de l’utilité patrimoniale d’une telle acquisition « partagée » il était d’importance de démontrer que ce type d’opération pouvait être encore parfaitement et sereinement conseillé. On peut choisir de céder la pleine propriété à un usufruitier et à un nu-propriétaire sans craindre de subir une fiscalité abusive.

www.aurep.fr / avril 2013

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