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15 novembre 2012

La Loi Duflot …si rentable ?

 

La loi Duflot a d’ores et déjà été annoncée comme étant plus favorable que la Scellier. Et pour cause, le taux de réduction d’impôt sera en 2013 de 18 % sur 9 ans alors qu’il n’était que de 13 % avec la loi Scellier en 2012 ! Le plafond du prix d’achat retenu reste le même : 300 000 €. Mais si l’on regarde de plus près des contraintes supplémentaires se sont greffées au dispositif Duflot.

Plafonnement des loyers

Comme avec la Scellier, cette nouvelle mesure de défiscalisation maintient des plafonds de loyers et de ressources. Mais dans le nouveau cadre de loi les  investisseurs doivent  faire face à une chute des plafonds :
• les loyers devront être au moins inférieurs de 20 % aux loyers du marché ;
• les ressources maximales des locataires sont revues à la baisse.

Plafonnement des niches fiscales : nouveau frein à l’investissement Duflot

Ce n’est pas une nouveauté : les niches fiscales sont plafonnées. Mais le grand bouleversement concerne le montant de ce plafond ! Fixé en 2012 à 18 000 € + 4 % du revenu imposable par foyer, le plafond des niches fiscales est abaissé à 10 000 € en 2013. Le plafonnement des niches fiscales concerne la plupart d’entre elles, notamment celles offrant les réductions d’impôt les plus importantes : investissement locatif bien sûr mais aussi l’emploi d’un salarié à domicile et les dépenses dans des équipements « verts » (crédit d’impôt développement durable).
Le niveau de 10.000 euros est bas. Un ménage de cadres avec enfants peut facilement dépenser au moins 15.000 euros par an  pour l’emploi d’un salarié à domicile. Et donc diminuer son impôt de 7500 euros, si la réduction reste à 50 % des dépenses. Avec un plafond à 10.000 euros, il ne lui restera que 2500 euros à 4000 euros d’enveloppe de niches. Il ne pourra plus utiliser que de «petits» dispositifs, comme le crédit d’impôt sur les travaux écologiques du logement. Impossible en revanche pour lui de jouer fortement sur le nouveau dispositif d’investissement locatif Duflot.

La situation peut être encore plus gênante pour les ménages qui ont des niches anciennes. Un contribuable qui a investi 300.000 euros en logement locatif dans un Scellier un en 2009 bénéficie jusqu’en 2018 d’une réduction d’impôt de 8300 euros par an. En 2013, son plafond sera quasiment saturé. Or, quand il a pris sa décision, il ne connaissait pas cette future contrainte fiscale.

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