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2 mai 2013

L’Etat peut-il agir contre la crise du logement ?

Un déséquilibre structurel entre l'offre et la demande

La crise du logement est devenue une des plaies de l’économie française. Le marché est gelé et 2013 s’annonce comme la pire année depuis cinquante ans pour l’immobilier. Cécile Duflot présentera en juin une loi-cadre sur le logement et l’urbanisme. Mais ses leviers d’action, sans moyens budgétaires, ne sont pas à la hauteur de l’objectif très volontariste de construire 500.000 logements par an en 2017.

Faibles marges de manoeuvre

La crise actuelle vient d’un double phénomène : un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande et la hausse spectaculaire du prix de la pierre, qui a plus que doublé depuis le début du nouveau siècle. Dès la campagne présidentielle, François Hollande avait pris conscience de la gravité de cette situation et donné comme objectif ambitieux de permettre la construction de 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux. Un niveau qui n’a plus été atteint depuis les années 1970! Mais en ces temps de rigueur budgétaire, les marges de manœuvre de la ministre en charge, Cécile Duflot, sont faibles.

Investissements publics impossibles

Pour dynamiser la construction, il faut attirer les investisseurs et motiver les acheteurs. La ministre du Logement a donné son nom à un nouveau dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif, le « Duflot », sorte de dispositif Scellier en plus social. Mais le ministère du Budget a depuis fermé les vannes de la dépense.

Des incitations fiscales à l’efficacité incertaine

Le marché immobilier est victime de son succès. Depuis quinze ans, il a été artificiellement dopé à coup d’incitations fiscales par un État qui voulait « une France de propriétaire ». Jusqu’au moment où les transactions se sont inévitablement grippées, la majorité des ménages ne pouvant plus suivre la dérive inflationniste. En conséquence, une grande partie de la population se trouve désormais exclue de l’accession à la propriété dans les zones urbaines. C’est aussi au regard de ce constat que le gouvernement rechigne, en dehors du « Duflot », à engager de nouveaux dispositifs d’aide à la pierre, coûteux et à l’efficacité incertaine.

Fluidifier les mises en chantier

Pour accélérer la cadence des mises en chantier, le gouvernement va entériner dans les prochaines semaines une série de mesures qui ont pour but de diviser par deux les délais de traitement des recours de tiers, parfois abusifs, contre les permis de construire. L’État s’est aussi engagé à céder le foncier public avec une décote qui va jusqu’à 100″% de leur valeur vénale pour la part de logement social de l’opération éligible. Toujours pour permettre aux maîtres d’ouvrage de réduire leur prix de revient, François Hollande a récemment promis un moratoire de deux ans sur l’instauration de nouvelles normes techniques.

L’encadrement des loyers du marché libre

En parallèle à l’offre de logements neufs, le gouvernement veut agir sur la mobilité dans le secteur locatif. En particulier dans le logement social où la mobilité est quasi inexistante en raison de l’écart de prix avec le secteur libre. Pour réduire ce fossé financier, le ministère songe sérieusement à encadrer les loyers du marché libre. Une mesure qu’il veut introduire dans la loi-cadre sur le logement et l’urbanisme qui sera présentée en conseil des ministres en juin prochain.

Chasse aux abus

À plus court terme, Cécile Duflot concentre le tir sur la mise sur le marché des 2,3 millions de logements vacants. La ministre compte bien s’attaquer aux comportements spéculatifs de certains investisseurs peu scrupuleux. Elle a instauré une nouvelle taxe accrue sur les logements vacants le 1er janvier 2013, et a en parallèle brandi la menace de réquisitions de logements pour les propriétaires malhonnêtes.

Source : La Tribune / 02/05/13

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