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1 mai 2013

Interview de Sylvie Vandenberghe

Directrice du GIE LOGIDEV

Nue-Pro Select, partenaire privilégié des bailleurs sociaux et des collecteurs du 1% logement (Action Logement) vous propose un rendez-vous mensuel avec les principaux dirigeants du logement social. Cette tribune est l’occasion de connaître leur point de vue sur le démembrement de propriété et leurs réactions sur l’actualité du logement. 

 

Comment êtes vous arrivé dans le logement social ?

 

Je suis ingénieur de formation : j’ai fait du chantier, de la promotion privé, logements et bureaux  et j’ai travaillé dans une foncière. J’avais croisé le métier de logement social chez un promoteur car nous avions mis en place une cellule d’assistance à maîtrise d’ouvrage à destination des SA HLM.

Je ne suis pas dans le logement social par hasard, ce n’est pas non plus un sacerdoce : simplement j’avais envie de me sentir utile. Je voulais aussi découvrir les montages financiers inhérents au logement social, qui sont à la fois passionnants et complexes : je voulais donc savoir comment tout cela fonctionnait !

 

 En tant directrice du développement d’un GIE, vous avez une vision globale du logement social en IDF. Selon vous quelles ont été les principales évolutions ces dernières années ?

 

Le  développement de  ce que l’on appelle “Paris Metropole“ (Paris-1er couronne et alentours proches de la 1 er couronne) repose sur un territoire qui est très identifié en terme de foncier. En matière d’aménagement on est soit sur du très petit diffus soit de grandes opérations issus de friches industrielles ou de créations de quartiers. La tenue du foncier important est donc aujourd’hui très institutionnalisée, organisée par les collectivités et les aménageurs.  La tendance de ces derniers (et cela s’explique par la complexité des aménagements en matière de réglementations, de concertations, etc, qui mobilise leurs forces plus fortement encore qu’auparavant) est aujourd’hui de confier des macro-lots à un seul interlocuteur, à charge pour lui de trouver des partenaires et de répartir les charges foncières au sein de son équipe. Les bailleurs sociaux se trouvent donc de plus en plus souvent en deuxième plan des opérations d’aménagement, achetant les logements en VEFA au promoteur qui aura remporté le macro-lot. Cela a deux inconvénients majeurs à mon sens ;

1°) Nous sommes mis en concurrence entre nous par le promoteur quand le montant de la VEFA ou le choix du bailleur social n’a pas été préalablement établi par l’aménageur ou la ville,

2°) Nous n’avons pas accès direct à l’urbanisation, il y a un filtre entre le foncier et nous, un filtre entre l’aménageur et nous qui restons propriétaires et qui avons des retours d’expérience à apporter sur la vie quotidienne, sur le « terrain »

Tout ca pour vous expliquer, qu’au niveau de développement, la quote-part de VEFA augmente de plus en plus Même si je pense que c’est aussi une manière de créer du logement social dans des opérations mixtes, je pense qu’il ne faut pas que cela devienne la seule réponse car il ne faut pas que les promoteurs deviennent les seuls interlocuteurs des aménageurs, des villes quant à la question de penser le territoire, le quartier, la rue, l’immeuble.

Les bailleurs sociaux sont divisés sur ce sujet car certains n’ont pas d’équipe de maitrise d’ouvrage et pour autant souhaitent se développer. Je considère qu’il n’y a pas d’unicité de vérité

sur ce point et qu’il faut maintenir les deux systèmes. Se développer uniquement en achetant des programmes en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) peut devenir un obstacle à la qualité de gestion de nos immeubles : même si on fait passer des cahiers des charges bien établi et le plus en amont possible aux promoteurs, on ne gère jamais aussi bien que ce que l’on a construit dont on apprend la technicité avec nos maitres d’œuvre. Et je pense que cela deviendra aussi un obstacle à la réalité urbaine, notre absence autour des tables de mise au point des projets sera traduite par un regard incomplet sur le devenir de nos immeubles, de la sécurité, du traitement des déchets, des parcours , etc..

Concernant l’aspect financement, les montants des aides au logement a fortement baissé depuis 6 ans, faute de ressources des collectivités territoriales. Mais surtout il est très instable, et chaque année, les règles ne nous sont totalement connues que vers Mai ou Juin que ce soit pour les droits de réservation d’Action Logement ou pour les aides de l’Etat. Nous vivons aussi une inflation de conditions en contre-partie, environnementales, économiques, techniques, qui viennent se surajouter aux changements de normes qui ont déjà été nombreux sur 2012 et 2013, qui se superposent les unes aux autres en fonction des financeurs sans que quelquefois même elles ne puissent être compatibles. Et le logement ressort au final à un prix de revient plus élevé que ce qu’il pourrait être à des conditions normatives excellentes.

Cette instabilité est problématique car nous avons des opérations qui prennent beaucoup de temps à sortir de terre car nous devons les reprendre et les repenser techniquement ou financièrement.  Du coup, je dois reconnaitre que mes équipes sont très réactives, créatives et inlassables.

 

 Quels sont selon vous les grands défis qu’auront à relever les bailleurs dans les années qui viennent de façon générale ?

 

Il faudra continuer à développer les mécanismes visant à construire et développer avec des aides publiques diminuant. Cela passe donc par trouver de l’argent, avec des montages comme les baux emphytéotiques ou le démembrement de propriété usufruit/nue propriété. Il y a une vraie ingénierie financière et juridique à développer sur ces montages.

 

 Certains observateurs comparent le démembrement de propriété à un Partenariat Public Privé, en expliquant que l’on concilie et rassemble les intérêts publics (le bailleur social) et privés (nus propriétaires) ?

 

Il est important de trouver des capitaux privés pour financer le logement social et intermédiaire. Et effectivement, le nue propriétaire porte une partie de cet investissement. Côté bailleurs, il faut avoir conscience qu’à l’issue de l’usufruit, nous perdons le patrimoine : l’opération doit donc être suffisamment intéressante, c’est à dire qu’on ne soit pas trop serré en terme de gestion.

Il faudrait en revanche institutionnaliser la financiarisation de cet investissement pour pouvoir lever un fonds important et augmenter l’échelle d’intervention de ce type de montage.

 

 Pensez vous que l’on peut améliorer le démembrement de propriété, via la constitution d’un véhicule collectif portant la nue propriété ?

 

En effet ce type de véhicule serait beaucoup plus simple pour nous. Nous avons développé nous même la plupart des opérations en démembrement que l’on a faites. A chaque fois, nous avons une incertitude sur la vente de la nue propriété, l’usufruit étant par définition réglée. Pour nous, un véhicule collectif permettrait de sécuriser le risque côté “vente nue propriété“ et donc d’aller beaucoup plus vite.

Mais le démembrement ne pourra de toute façon pas répondre à toute la demande de logements. Il permet seulement de répondre à une demande de logements intermédiaires sur certaines zones tendues. Il ne doit pas non plus être la seule réponse sur ces zones qui souvent sont aussi celles où le nombre de logements sociaux familiaux et pérennes est faible.

Par ailleurs, il faut bien comprendre que pour diminuer la demande en logement social, il faut créer de l’intermédiaire : il faut que les logements circulent, qu’il y ait une certaine fluidité. Si vous avez une offre insuffisante dans l’une des étapes, c’est alors tout le système qui se bloque.

 

 Le grand public connaît relativement peu le rôle des acteurs du 1%, comment un bailleur travaille lui aux côtés d’un collecteur ?

 

Même côté bailleurs sociaux on imagine encore mal l’étendue de leur domaine d’intervention. Ils ne font pas uniquement des réservations de logement, ils travaillent aussi sur la mobilité, le conseil en financements etc. Nombreux sont ceux qui sont au capital d’ESH, majoritairement ou non. Ils ont la possibilité d’intervenir  via des augmentations de capital par exemple. La collaboration bailleur social/ Action Logement peut être encore amélioré, y compris dans la gestion locative, via la gestion de flux des réservations pour augmenter la fluidité des attributions.

Les droits d’attribution des logements sont en effet réservés à l’Etat, à la ville, et aux collecteurs d’Action Logement ayant participé à leur financement. Du coup, cela crée un cloisonnement qui diminue la rapidité et surtout la fluidité des mutations. Il serait donc intéressant d’avoir une bourse d’échange entre collecteurs. L’idée derrière cela est de travailler en fonction de la demande et  non pas de l’offre, d’être dans une dynamique de flux. Ce pourrait peut être passer entres autres par la mutualisation des droits des différents collecteurs.

 

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