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30 octobre 2014

Achat en Nue-Propriété, pourquoi?

L’achat en nue-propriété d’un bien c’est devenir propriétaire de celui-ci, sans en avoir la jouissance : vous ne pouvez donc pas bénéficier des revenus qu’il pourrait générer, l’occuper, ni en avoir la disposition. Vous ne pouvez pas non plus revendre la propriété dans son intégralité (nue-propriété et usufruit).

Vu de cette manière, l’achat en nue-propriété ne semble pas vraiment une bonne affaire, d’autant plus qu’on imagine que l’on ne peut en tirer aucun revenu ni avantage puisque vous n’en avez pas la jouissance.
Cela étant, il faut comprendre que l’achat en nue-propriété procure en outre certains avantages.

L’achat en nue-propriété implique effectivement que vous n’aurez pas l’usufruit du bien sur une certaine durée, de 5 à 18 années en principe. Si l’achat de la nue-propriété se fait à durée indéterminée, cela signifie que vous vous portez acquéreur d’une propriété dont l’usufruitier a l’usufruit jusqu’à son décès comme un viager.

L’achat en nue-propriété signifie que le bien acquis reste en démembrement sur une certaine durée, c’est-à-dire, qu’il est démembré entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ce principe permet alors à un particulier l’achat en nue-propriété, et à un bailleur l’acquisition de l’usufruit.

Selon l’article 1133 du code général des impôts « Sous réserve des dispositions de l’article 1020 , la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier. » Ainsi à la fin de l’usufruit (décès ou terme contractuel) l’usufruit rejoindra la nue propriété pour reformer la pleine propriété du bien sans frais ni taxe.
Cette pratique d’achat en nue-propriété permet aussi à des personnes âgées de céder leur bien immobilier et d’éviter aux héritiers la peine de le vendre après leur décès. L’achat en nue-propriété permet alors à une personne de se porter acquéreur d’un bien, en achetant dans l’immédiat la nue-propriété du bien, et verse aux usufruitiers une rente viagère à titre onéreux jusqu’à leur décès qui marquera la fin du démembrement.
L’achat de la nue-propriété se termine et l’acquéreur devient propriétaire à part entière, avec nue-propriété et usufruit.

Le schéma suivant décrit succinctement le processus de l’achat en nue-propriété :

 

 

 

Les avantages de l’achat en nue-propriété sont nombreux. Parmi ceux-ci, il est important de nommer les plus importants :
– L’achat en nue-propriété permet une économie de 40 à 50 % de la valeur réelle du bien, part représentative de l’usufruit ;
– L’investisseur qui effectue un achat en nue-propriété ne supporte pas les frais et charges habituellement dues par un propriétaire : charges locatives, taxe foncière, gros travaux et réparations diverses ;
– L’achat en nue-propriété donne une large possibilité de diversifier l’actif immobilier ;
– À plus ou moins long terme, l’achat en nue-propriété permettra de percevoir des revenus fonciers, dès la jouissance de la pleine propriété ;
– La nue-propriété peut être transmise à vos héritiers.

Par ailleurs, l’achat en nue-propriété permet une rentabilité annuelle moyenne beaucoup plus élevée que celle de l’usufruit.

Le schéma suivant vous décrit le processus théorique de la valorisation de l’achat en nue-propriété.

 

 

 

Avant de vous porter acquéreur d’un bien, en pleine propriété, il faut absolument peser le pour et le contre d’une acquisition en usufruit ou d’un achat en pleine propriété.

La valeur de la nue-propriété augmente beaucoup plus sur une longue durée en termes de valorisation économique et mécanique.

Même si l’usufruit rapporte les revenus du bien à l’usufruitier, en valeur de « capital », l’achat en nue-propriété est beaucoup plus avantageux.

Source : demembrement-usufruit.com

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