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15 janvier 2018

2018, année charnière pour la nue-propriété

La loi de finances 2018 a été définitivement adoptée par l’Assemblée Nationale jeudi 21 décembre 2017. En ce qui concerne le logement social, elle va très certainement pousser au développement du Logement Intermédiaire ainsi qu’au démembrement de propriété (Usufruit Locatif Social). Une nouvelle donne à anticiper dès maintenant. Explications après le clic…

Rappelons tout d’abord les objectifs du gouvernement : ce dernier souhaite réaliser une économie de 1,5 milliards d’euros par an dans ses dotations au logement social. En 2020, ce sera en réduisant d’autant les APL qui lui sont destinées. Dans l’intervalle, il parviendra à ce résultat au moyen d’un double mécanisme :

– une réduction des APL de 800 millions d’euros en 2018 et en 2019 puis 1,5 milliard en 2020. Les bailleurs sociaux seront tenus de compenser intégralement cette baisse en consentant des diminutions de loyer ;

– une hausse du taux de TVA de 5,5 % à 10 % pour les travaux d’entretien et de construction de logements sociaux. Le gain attendu par le gouvernement est de l’ordre de 700 millions d’euros.

Indolores pour les locataires du parc social, ces nouvelles règles vont avoir des conséquences autrement plus sérieuses pour les bailleurs sociaux. Les baisses de loyer vont à elles seules induire une baisse de leurs revenus d’environ 7 %. Leurs équilibres financiers vont être déstabilisés. En toute logique, ils vont devoir faire face à une diminution de leurs capacités d’autofinancement et donc de production. Cela se fera sentir très rapidement pour les plus fragiles financièrement, et pour ceux qui ne gèrent pas un parc immobilier suffisamment important pour amortir le choc économique à venir.

Résultat : les chiffres de production de logements sociaux en 2018 risquent d’être nettement en deçà des objectifs annoncés. Le législateur lui-même en a conscience, puisqu’il a instauré un système de mutualisation des fonds propres entre les bailleurs sociaux sur tout le territoire, financé par une hausse des cotisations à la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS). L’idée est de contrer la baisse annoncée du nombre de projets en faisant remonter les fonds propres disponibles des bailleurs sociaux afin de les investir dans les zones tendues.

Cependant, la tentation sera grande pour les bailleurs sociaux de recourir à une baisse du niveau général des prestations, ainsi qu’à une drastique redéfinition des programmations. Gageons toutefois que leur volontarisme va les pousser à explorer toutes les pistes pour maintenir une offre de logement social soutenue. C’est dans cette perspective qu’une solution risque fort de les intéresser : le démembrement de propriété. En effet, ce levier est particulièrement élégant et efficace pour développer du logement social, via l’Usufruit Locatif Social, avec un impact financier très nettement inférieur à celui d’une création de logement classique.

Cette année 2018 promet d’être passionnante : c’est avec enthousiasme que nous allons accompagner nos partenaires promoteurs dans leurs montages et commercialisations d’opérations de ce type en faisant appel à toute notre expertise et à notre connaissance approfondie des différents acteurs et rouages de ce secteur très pointu… et en plein essor. Affaire(s) à suivre…

 

Adrien POILLOT

Directeur Général

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